2026-27ನೇ ಸಾಲಿನ ವೆಚ್ಚ ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕ (CII) 384ಕ್ಕೆ ಏರಿಕೆ - ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟಗಾರರಿಗೆ ಬಿಗ್ ರಿಲೀಫ್!!

ಕೇಂದ್ರ ನೇರ ತೆರಿಗೆಗಳ ಮಂಡಳಿಯು (CBDT) ಪ್ರಸಕ್ತ ಹಣಕಾಸು ವರ್ಷಕ್ಕೆ (FY 2026-27) ಸಂಬಂಧಿಸಿದಂತೆ ಬಹುನಿರೀಕ್ಷಿತ ವೆಚ್ಚ ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು (Cost Inflation Index - CII) ಪ್ರಕಟಿಸಿದೆ. ಈ ಬಾರಿಯ ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು 384 ಎಂದು ನಿಗದಿಪಡಿಸಲಾಗಿದ್ದು, ಇದು ಹಿಂದಿನ ಹಣಕಾಸು ವರ್ಷದ (2025-26) 376 ಅಂಕಗಳಿಗೆ ಹೋಲಿಸಿದರೆ ಶೇಕಡಾ 2.12 ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಳವನ್ನು ಕಂಡಿದೆ. ಈ ಹೊಸ ಅಧಿಸೂಚನೆಯು ಏಪ್ರಿಲ್ 1, 2026 ರಿಂದಲೇ ಜಾರಿಗೆ ಬರಲಿದ್ದು, ಮುಂಬರುವ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಹಳೆಯ ಸ್ಥಿರ ಆಸ್ತಿಗಳನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಯೋಜಿಸುತ್ತಿರುವ ತೆರಿಗೆದಾರರಿಗೆ ಇದು ಮಹತ್ವದ ಆರ್ಥಿಕ ಉಳಿತಾಯ ತರಲಿದೆ.

CANVA

ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕದ ಏರಿಕೆಯಿಂದಾಗಿ ಭೂಮಿ, ವಸತಿ ಕಟ್ಟಡಗಳು ಅಥವಾ ಹಳೆಯ ಹಕ್ಕುಸ್ವಾಮ್ಯಗಳ (Trademarks/Patents) ಮಾರಾಟದ ಮೇಲಿನ ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭದ (Long-Term Capital Gains - LTCG) ಹೊರೆ ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಕಡಿಮೆಯಾಗುವ ನಿರೀಕ್ಷೆಯಿದೆ.

ಏನಿದು ವೆಚ್ಚ ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕ (CII)

ಸರಳವಾಗಿ ಹೇಳುವುದಾದರೆ, ವೆಚ್ಚ ಹಣದುಬ್ಬರ ಸೂಚ್ಯಂಕ (CII) ಎನ್ನುವುದು ವರ್ಷದಿಂದ ವರ್ಷಕ್ಕೆ ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯಲ್ಲಿ ಸರಕು ಮತ್ತು ಸೇವೆಗಳ ಬೆಲೆಗಳು ಎಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚುತ್ತಿವೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಲೆಕ್ಕಹಾಕಲು ಸರ್ಕಾರ ಬಳಸುವ ಒಂದು ಅಧಿಕೃತ ಮಾಪನವಾಗಿದೆ.

ನೀವು ಯಾವುದೇ ಒಂದು ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹಲವು ವರ್ಷಗಳ ಹಿಂದೆ ಖರೀದಿಸಿ, ಅದನ್ನು ಇಂದು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದಾಗ ಬರುವ ಲಾಭದ ಮೇಲೆ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಇಲಾಖೆಗೆ ದೀರ್ಘಾವಧಿ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಪಾವತಿಸಬೇಕಾಗುತ್ತದೆ. ಆದರೆ, ಅಂದಿನ ರೂಪಾಯಿಯ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೂ ಇಂದಿನ ರೂಪಾಯಿಯ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೂ ಬಹಳ ವ್ಯತ್ಯಾಸವಿರುತ್ತದೆ. ಹೀಗಾಗಿ, ಹೂಡಿಕೆದಾರರಿಗೆ ಅನ್ಯಾಯವಾಗಬಾರದು ಎಂಬ ಉದ್ದೇಶದಿಂದ 'ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್' (Indexation) ಎಂಬ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ನೀಡಲಾಗುತ್ತದೆ.

ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ತತ್ವ: ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಖರೀದಿಸಿದ ವರ್ಷದ ಸೂಚ್ಯಂಕ ಮತ್ತು ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ವರ್ಷದ ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು ಹೋಲಿಸಿ, ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಇಂದಿನ ಹಣದುಬ್ಬರಕ್ಕೆ ಅನುಗುಣವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಿಸಲಾಗುತ್ತದೆ. ಖರೀದಿ ವೆಚ್ಚ ಹೆಚ್ಚಾದಂತೆ ತೋರಿಸಿದಾಗ, ಕಾಗದದ ಮೇಲಿನ ನಿವ್ವಳ ಲಾಭದ ಪ್ರಮಾಣ ತಾನಾಗಿಯೇ ಕಡಿಮೆಯಾಗುತ್ತದೆ. ಲಾಭ ಕಡಿಮೆಯಾದಷ್ಟೂ ನೀವು ಸರ್ಕಾರಕ್ಕೆ ಪಾವತಿಸಬೇಕಾದ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆಯ ಮೊತ್ತವೂ ಇಳಿಕೆಯಾಗುತ್ತದೆ.

2024ರ ಹಣಕಾಸು ಕಾಯ್ದೆ ಮತ್ತು ಬದಲಾದ ನಿಯಮಗಳು

2024ರ ಬಜೆಟ್ ಅಥವಾ ಹಣಕಾಸು ಕಾಯ್ದೆಯ (Finance Act, 2024) ನಂತರ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಬಂಡವಾಳ ಲಾಭ ತೆರಿಗೆಯ ಇತಿಹಾಸದಲ್ಲೇ ಅತ್ಯಂತ ದೊಡ್ಡ ಬದಲಾವಣೆಯೊಂದು ಜಾರಿಗೆ ಬಂದಿತು. ಜುಲೈ 23, 2024 ರ ನಂತರ ಮಾರಾಟವಾಗುವ ಯಾವುದೇ ಬಂಡವಾಳ ಸ್ವತ್ತುಗಳಿಗೆ (ಷೇರುಗಳು, ಚಿನ್ನ, ಅಥವಾ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್) ಈ ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ಸಂಪೂರ್ಣವಾಗಿ ರದ್ದುಗೊಳಿಸಲಾಯಿತು.

ಆದರೆ, ತೆರಿಗೆದಾರರ ತೀವ್ರ ವಿರೋಧ ಹಾಗೂ ತಜ್ಞರ ಸಲಹೆಯ ಮೇರೆಗೆ ಸರ್ಕಾರವು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಕ್ಷೇತ್ರಕ್ಕೆ ಒಂದು ಮಹತ್ವದ ವಿನಾಯಿತಿಯನ್ನು ನೀಡಿದೆ.

ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿ ಖರೀದಿದಾರರಿಗೆ ಇರುವ ವಿಶೇಷ ಆಯ್ಕೆ (Grandfathering Clause)

ಜುಲೈ 23, 2024 ಕ್ಕಿಂತ ಮುಂಚಿತವಾಗಿ ನೀವು ಜಮೀನು ಅಥವಾ ಮನೆ ಖರೀದಿಸಿದ್ದರೆ, ಅದನ್ನು ಈಗ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವಾಗ ನಿಮಗೆ ಸರ್ಕಾರ ಎರಡು ಆಯ್ಕೆಗಳನ್ನು ನೀಡಿದೆ:

ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ರಹಿತ ತೆರಿಗೆ (12.5%): ಆಸ್ತಿಯ ಇಂದಿನ ಮೌಲ್ಯಕ್ಕೆ ಹಣದುಬ್ಬರವನ್ನು ಹೊಂದಿಸದೆ ನೇರವಾಗಿ ಬಂದ ಒಟ್ಟು ಲಾಭಕ್ಕೆ ಶೇಕಡಾ 12.5 ರಷ್ಟು ಕಡಿಮೆ ದರದಲ್ಲಿ ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸುವುದು.

ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ಸಹಿತ ತೆರಿಗೆ (20%): ಹೊಸದಾಗಿ ಪ್ರಕಟಿಸಲಾದ CII ಸೂಚ್ಯಂಕವನ್ನು (384) ಬಳಸಿಕೊಂಡು ಖರೀದಿ ಬೆಲೆಯನ್ನು ಹೆಚ್ಚಿಸಿ, ತದನಂತರ ಉಳಿಯುವ ನಿವ್ವಳ ಲಾಭದ ಮೇಲೆ ಶೇಕಡಾ 20 ರಷ್ಟು ತೆರಿಗೆ ಪಾವತಿಸುವುದು.

ಈ ಕಾರಣಕ್ಕಾಗಿಯೇ ಪ್ರಸಕ್ತ ಸಾಲಿನಲ್ಲಿ ಬಿಡುಗಡೆಯಾಗಿರುವ 384 ಸೂಚ್ಯಂಕವು ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿ ಹೊಂದಿರುವವರಿಗೆ ಅತ್ಯಂತ ಪ್ರಸ್ತುತ ಮತ್ತು ಉಪಯುಕ್ತವಾಗಿದೆ. ತೆರಿಗೆದಾರರು ತಮ್ಮ ಆಸ್ತಿಯ ಖರೀದಿ ವರ್ಷದ ಆಧಾರದ ಮೇಲೆ ಈ ಎರಡೂ ವಿಧಾನಗಳಲ್ಲಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ ನಡೆಸಿ, ತಮಗೆ ಎಲ್ಲಿ ಕಡಿಮೆ ತೆರಿಗೆ ಬರುತ್ತದೆಯೋ ಆ ಆಯ್ಕೆಯನ್ನು ಮುಕ್ತವಾಗಿ ಆರಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಲೆಕ್ಕಾಚಾರದ ಒಂದು ಸರಳ ಉದಾಹರಣೆ

ಹೊಸ ಸೂಚ್ಯಂಕವು ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಹೇಗೆ ಕಡಿಮೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ ಎಂಬುದನ್ನು ಅರ್ಥಮಾಡಿಕೊಳ್ಳಲು ಒಂದು ಉದಾಹರಣೆಯನ್ನು ನೋಡೋಣ.

ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿಯು 2025-26ರ ಹಣಕಾಸು ವರ್ಷದಲ್ಲಿ ತನ್ನ ಹಳೆಯ ಆಸ್ತಿಯೊಂದನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಲು ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕಿದಾಗ ಆಸ್ತಿಯ ಪರಿಷ್ಕೃತ ಖರೀದಿ ಬೆಲೆ ಹಿಂದಿನ ಸೂಚ್ಯಂಕ 376ರ ಅನ್ವಯ ನಿರ್ಧಾರವಾಗುತ್ತಿತ್ತು. ಆದರೆ ಈಗ ಅದೇ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಈ ವರ್ಷ ಅಂದರೆ 2026-27ರಲ್ಲಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದರೆ, ಸೂಚ್ಯಂಕ 384ಕ್ಕೆ ಏರಿರುವುದರಿಂದ ಆಸ್ತಿಯ ಮೂಲ ಖರೀದಿ ವೆಚ್ಚದ ಮೌಲ್ಯವು ಶೇಕಡಾ 2.12 ರಷ್ಟು ಹೆಚ್ಚಾಗಿ ದಾಖಲಾಗುತ್ತದೆ. ವೆಚ್ಚ ಹೆಚ್ಚಾದಷ್ಟೂ ಲಾಭದ ಪ್ರಮಾಣ ಕುಸಿಯುವುದರಿಂದ ಅಂತಿಮವಾಗಿ ತೆರಿಗೆಯ ಹೊರೆ ತಗ್ಗುತ್ತದೆ. ಇದು ಪ್ರಮುಖವಾಗಿ ಐಟಿಆರ್ (ITR) ಸಲ್ಲಿಸುವ ಸಂದರ್ಭದಲ್ಲಿ ನೆರವಾಗುತ್ತದೆ.

ಸಾಲ ಆಧಾರಿತ ಮ್ಯೂಚುವಲ್ ಫಂಡ್‌ಗಳ ಮೇಲಿನ ತೆರಿಗೆ ಬದಲಾವಣೆಗಳು

ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ಇತಿಹಾಸವನ್ನು ಗಮನಿಸಿದರೆ, 2023 ರ ಹಣಕಾಸು ಕಾಯ್ದೆಯು ಡೆಬ್ಟ್ ಮ್ಯೂಚುವಲ್ ಫಂಡ್‌ಗಳ (Debt Mutual Funds) ಮೇಲಿದ್ದ ಈ ಸೌಲಭ್ಯವನ್ನು ಕಿತ್ತುಕೊಂಡಿತ್ತು.

2023ರ ಮುಂಚಿನ ಸ್ಥಿತಿ: ಸಾಲ ನಿಧಿಗಳ ಮೇಲಿನ ಲಾಭಕ್ಕೆ ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ಸೌಲಭ್ಯದೊಂದಿಗೆ ಶೇ. 20 ರಷ್ಟು ಅಥವಾ ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ಇಲ್ಲದೆ ಶೇ. 10 ರಷ್ಟು ತೆರಿಗೆ ವಿಧಿಸಲಾಗುತ್ತಿತ್ತು.

2023ರ ನಂತರದ ನಿಯಮ: ಏಪ್ರಿಲ್ 1, 2023 ರ ನಂತರದ ಹೂಡಿಕೆಗಳ ಮೇಲಿನ ಲಾಭವನ್ನು ಹೂಡಿಕೆದಾರರ ವೈಯಕ್ತಿಕ ಆದಾಯ ತೆರಿಗೆ ಸ್ಲ್ಯಾಬ್‌ಗೆ (Tax Slab Rates) ಸೇರಿಸಲಾಯಿತು. ಅತಿ ಹೆಚ್ಚು ಆದಾಯ ಗಳಿಸುವ ವ್ಯಕ್ತಿಗಳಿಗೆ ಸರ್ಚಾರ್ಜ್ ಮತ್ತು ಸೆಸ್ ಒಳಗೊಂಡಂತೆ ಈ ತೆರಿಗೆ ದರವು ಬರೋಬ್ಬರಿ ಶೇಕಡಾ 35.8 ರಷ್ಟಾಯಿತು.

2024 ರ ನಂತರ: ಈ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯು ಮತ್ತಷ್ಟು ಕಠಿಣಗೊಂಡು ಪ್ರಸ್ತುತ ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ಹೊರತುಪಡಿಸಿ ಇತರ ಪ್ರಮುಖ ಹೂಡಿಕೆಗಳಿಗೆ CII ಪ್ರಯೋಜನ ಲಭ್ಯವಿಲ್ಲದಂತಾಗಿದೆ.

ತಜ್ಞರ ವಿಶ್ಲೇಷಣೆ ಮತ್ತು ಮುಕ್ತಾಯ

ಹಣಕಾಸು ತಜ್ಞರ ಪ್ರಕಾರ, ಪ್ರಸಕ್ತ ಸಾಲಿಗೆ 2.12% ರಷ್ಟು ಸಿಐಐ ಸೂಚ್ಯಂಕ ಹೆಚ್ಚಳವಾಗಿರುವುದು ಮಾರುಕಟ್ಟೆಯ ಸಾಧಾರಣ ಹಣದುಬ್ಬರ ಗತಿಯನ್ನು ಪ್ರತಿಬಿಂಬಿಸುತ್ತದೆ. ಬಜೆಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಇಂಡೆಕ್ಸೇಷನ್ ತೆಗೆದುಹಾಕಿದ ನಂತರ ಸಿಐಐ ತನ್ನ ಜಾಗತಿಕ ಪ್ರಾಮುಖ್ಯತೆಯನ್ನು ಕಳೆದುಕೊಂಡಂತೆ ಕಂಡರೂ, ಭಾರತೀಯ ಮಧ್ಯಮ ವರ್ಗದ ಜನರಿಗೆ ಇಂದಿಗೂ ಇದು ದೊಡ್ಡ ಆಸರೆಯಾಗಿದೆ. ಏಕೆಂದರೆ ಭಾರತದಲ್ಲಿ ಬಹುತೇಕರು ದೀರ್ಘಾವಧಿಯ ಹೂಡಿಕೆಯಾಗಿ ಜಮೀನು ಹಾಗೂ ಮನೆಗಳನ್ನು ನೆಚ್ಚಿಕೊಂಡಿರುತ್ತಾರೆ.

ಜುಲೈ 2024 ಕ್ಕಿಂತ ಹಳೆಯದಾದ ಆಸ್ತಿಯನ್ನು ಹೊಂದಿರುವ ನಾಗರಿಕರು ಈ ವರ್ಷ ಆಸ್ತಿ ಮಾರಾಟ ಮಾಡುವ ಮುನ್ನ ಪರಿಣಿತ ಚಾರ್ಟರ್ಡ್ ಅಕೌಂಟೆಂಟ್ (CA) ಮೂಲಕ 20% ತೆರಿಗೆ (CII ಜೊತೆಗೆ) ಮತ್ತು 12.5% ತೆರಿಗೆ (CII ಇಲ್ಲದೆ) ಎರಡನ್ನೂ ಹೋಲಿಸಿ ನೋಡುವುದು ಜಾಣತನದ ನಡೆಯಾಗಿದೆ. ಒಟ್ಟಾರೆಯಾಗಿ, ಈ ಹೊಸ 384 ಸೂಚ್ಯಂಕದ ಬಿಡುಗಡೆಯು ದೇಶದ ಪ್ರಾಮಾಣಿಕ ತೆರಿಗೆದಾರರಿಗೆ ನಿಯಮಾವಳಿಗಳ ಚೌಕಟ್ಟಿನಲ್ಲೇ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿ ಆಸ್ತಿ ತೆರಿಗೆಯನ್ನು ಉಳಿಸಲು ಸಿಕ್ಕಿರುವ ಮತ್ತೊಂದು ಉತ್ತಮ ಅವಕಾಶವಾಗಿದೆ.